Co zrobić, żeby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał korzystne dla inwestora ustalenia?

Co zrobić, żeby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał korzystne dla nas ustalenia?

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,      a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie tej ustawy gminom przysługuje kompetencja do określania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), który podejmowany jest uchwałą rady gminy. Dokument ten wyznacza ład przestrzenny dla danego obszaru, tzn. określa cel na jaki ma zostać przeznaczona konkretna objęta nim nieruchomość, warunki jej zabudowy, a także, co może powstać w jej sąsiedztwie.

Częściej jednak zdarza się, że dla danej gminy, w tym wielu polskich miast, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy                      i zagospodarowania terenu, zwanej potocznie wu-zetką („WZ”).

Jak wygląda procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Uchwalenie MPZP poprzedza sporządzenie i uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Celem studium jest określenie polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego.

W następnej kolejności rada gminy może przejść do procedowania MPZP. W tym celu podejmuje uchwałę                            o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, po czym organ wykonawczy – wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza ten fakt w miejscowej prasie oraz udostępnia na swojej stronie internetowej, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Obwieszczenie jednocześnie określa formę, miejsce i termin składania wniosków do planu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Po tym etapie, wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego rozpatrując zgłoszone wnioski. Organ wykonawczy ma obowiązek zasięgnąć opinii oraz uzgodnić treść MPZP z odpowiednimi, wymienionymi    w ustawie organami administracji.

Następnie organ wykonawczy wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień oraz ogłasza, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu, na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie co najmniej jedną dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Ogłoszenie powinno również wyznaczać termin na wnoszenie uwag do projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu. Po upływie terminu na składanie uwag, wójt, burmistrz albo prezydent miasta rozpatruje uwagi w terminie do 21 dni i wprowadza zmiany do projektu planu z nich wynikające. Następnie, w wyniku wniesionych uwag, uzgodnienia są ponawiane w niezbędnym zakresie.

Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie          o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej. Plan składa się z części tekstowej, która stanowi treść uchwały oraz załączników w postaci graficznej oraz wymaganych rozstrzygnięć.

Kto i jak może wpływać na kształt MPZP?

Zgodnie z ustawą, osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wpływać na kształt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez procedury zgłaszania wniosków oraz uwag. Można więc przyjąć, że prawo do składania wniosków i uwag przysługuje każdemu. Ustawa nie wymaga wykazania istnienia lub naruszenia interesu prawnego składającego wniosek lub uwagę. Oznacza to, że podmiot wnioskujący lub zgłaszający uwagę nie musi powoływać się na prawo własności ani na fakt zamieszkania lub siedzibę na terenie objętym planem lub na terenie gminy. Mogą to być więc zarówno właściciele nieruchomości objętych planem, jak i na przykład potencjalni inwestorzy. Warto rozważyć zatem skorzystanie w niektórych z tej kompetencji przez inwestorów przed zakupem danej nieruchomości. O tym, czy dla danego terenu procedowane jest uchwalenie MPZP inwestor dowiaduje się zazwyczaj z audytu prawnego (due diligence) nieruchomości.

Jak powinna wyglądać treść i forma wniosków oraz uwag?

Składanie wniosków odbywa się na etapie przed rozpoczęciem sporządzania projektu planu, w związku z czym treść wniosków może dotyczyć oczekiwań wnioskodawców co do tego, jak ich zdaniem powinno wyglądać otoczenie,                w którym mieszkają lub inwestują. Ustawa określa formę składania wniosków. Wnioski mogą być składane w formie papierowej lub elektronicznej, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona podana w ogłoszeniu. Wnioski kieruje się do Wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, który będzie sporządzał MPZP.

Ustawa zobowiązuje organ wykonawczy do rozpatrzenia każdego wniosku, który został złożony. Są uwzględniane lub odrzucane w formie zarządzenia. Udział społeczeństwa przewidziany jest także w trakcie wspomnianej dyskusji publicznej. Dyskusje taką organizuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w czasie trwania wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu. Jej przedmiotem są rozwiązania przyjęte w projekcie planu miejscowego. W trakcie dyskusji zainteresowanym nie można ograniczać możliwości wypowiedzenia się.

Uwagi natomiast wnosi się już do projektu planu miejscowego i co do zasady może wnieść je każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu. Uwagę do projektu planu miejscowego można wnieść w imieniu własnym lub w interesie ogólnym. Treścią uwagi może być zaproponowanie innych rozwiązań niż przyjęte w projekcie. Na tej drodze można zatem kwestionować ustalenia planu dotyczące sposobu zagospodarowania      i warunków zabudowy konkretnej nieruchomości należącej do zgłaszającego uwagę, lub też podważać całą koncepcję planu lub wskazać, że jej elementy są błędne.

Uwagi mogą dotyczyć nie tylko warstwy merytorycznej planu miejscowego tzn. mogą dotyczyć nie tylko zastrzeżeń co do na przykład przebiegu drogi szybkiego ruchu, czy też braku terenów zielonych, ale również formy jego ustaleń. W drodze uwag można również kwestionować wybór skali planu, sposób redakcji tekstu, zgodność map i danych ze stanem faktycznym w terenie i stanem prawnym nieruchomości.

W przedmiocie rozpatrzenia uwag do projektu planu rozstrzyga rada gminy. Rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag ma charakter merytoryczny i towarzyszy mu ocena zasadności uwagi. Rada gminy musi się więc zapoznać z treścią każdej z nich. W wyniku oceny ich zasadności, rada gminy może dojść do wniosku, że konieczne jest wprowadzenie zmian do projektu planu i przekazuje projekt planu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta, celem wprowadzenia tych zmian do projektu.

Ile czasu trwa rozpatrywanie wniosków i uwag?

Ustawa nie przewiduje, w jakim terminie wójt, burmistrz (prezydent miasta) poweźmie działania proceduralne po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego przez radę gminy. Rada gminy może zobowiązać organ wykonawczy do rozpoczęcia działań w określonym terminie – będzie miał on jednak charakter instrukcyjny, jego niedochowanie nie wpłynie więc na ważność procedury planistycznej. Oznacza to w istocie, że nie ma wiążącego terminu na rozpatrzenie złożonych wniosków.

Natomiast jeśli chodzi o uwagi zgłaszane do projektu MPZP, to termin na ich rozpatrzenie przez organ wykonawczy został określony w ustawie i wynosi on 21 dni.

Czy można kwestionować plan po jego uchwaleniu?

Ustawodawca zrezygnował z kontroli sądowej ustaleń planu miejscowego na etapie jego sporządzania. Natomiast po uchwaleniu planu miejscowego przez radę gminy, można zaskarżyć jego ustalenia lub sposób jego sporządzenia w drodze skargi na uchwałę rady gminy. W przeciwieństwie jednak do składania wniosków i uwag, w przypadku wniesienia skargi, podmiot skarżący musi wykazać naruszenie własnego interesu prawnego, polegające na istnieniu bezpośredniego związku pomiędzy zaskarżoną uchwałą, a własną, indywidualną i prawnie chronioną sytuacją.

Warto zwrócić w tym kontekście uwagę, że ustawodawca rygorystycznie traktuje obowiązek zachowania procedury sporządzenia planu miejscowego. Zgodnie z ustawą, istotne naruszenie trybu sporządzania planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie powoduje nieważność uchwały rady gminy w całości lub w części.

Podsumowanie

Warto pamiętać, że jeżeli planujemy inwestycję w danej gminie lub uznamy, że posiadamy jakikolwiek interes, by wpływać na kształt ładu przestrzennego w tym obszarze, będzie nam przysługiwała możliwość składania propozycji            i zastrzeżeń do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeszcze przed rozpoczęciem prac nad planem możemy zaproponować, co ma się w nim znaleźć, następnie, gdy założenia MPZP będą już znane, mamy prawo wziąć udział w dyskusji nad projektem planu, a także zgłaszać uwagi. Organ wykonawczy ma obowiązek zapoznać się                    i ustosunkować do naszych wniosków i uwag, jednakże to do jego uznania będzie należało ostateczne rozstrzygnięcie. Jeżeli jednak nie uda się skutecznie wpłynąć na ustalenia planu miejscowego, pozostaje jeszcze możliwość zaskarżenia uchwały rady gminy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

 

 

Źródła:

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741)
  • Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2020 r. poz. 713)
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lipca 2011 r. (II OSK 902/11)

Autor: adw. Karol Gorzkowski

Udostępnij:

Czytaj więcej

Jubileuszowy Newsletter SRDK Wrzesień/2021

W 2011 roku, na przełomie lata i jesieni, czworo młodych adwokatów postanowiło wspólnie otworzyć własną kancelarię. Nie było łatwo, ale...

13/09/2021

Co zrobić, żeby miejscowy plan zagospodarowania prze...

Co zrobić, żeby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał korzystne dla nas ustalenia? Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Zasady kształtowania...

31/08/2021

Piątka z Prawnikiem | Zamknięte osiedle domów jednor...

Szanowni Państwo, W tym odcinku Podcastu SRDK Piątka z Prawnikiem na pięć pytań o cechy szczególne, zalety i wady dwóch...

24/08/2021