Czy ugory i odłogi mogą stanowić nieruchomość rolną?

Nawet ugory i odłogi mogą stanowić nieruchomość rolną, o ile mają przeznaczenie rolnicze wpisane w ewidencji gruntów.

 

Takie jest sedno wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lipca 2021 roku wydanego w sprawie I OSK 34/21.

Orzeczenie to zapadło na tle następującego stanu faktycznego: spółka z o.o. zwróciła się do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o wyrażenie zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej, stanowiącej własność Skarbu Państwa. Do złożonego wniosku dołączyła kserokopię wypisu z rejestru gruntów, z którego wynikało, że nieruchomość tę stanowią grunty orne – RV (o pow. 0,0825 ha) i RVI (o pow. 1,3890 ha). Ponadto, złożyła oświadczenie, że nie było możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na to, że przeniesienie prawa ma nastąpić przez wniesienie go aportem do sp. z o.o., a zatem w wyniku dokonania innej niż sprzedaż czynności prawnej. Spółka z o.o. wskazała, że nieruchomość nie jest w istocie nieruchomością rolną, ponieważ położona jest w granicach administracyjnych miasta i nie jest od wielu lat wykorzystywana rolniczo, stanowiąc nieużytki przeznaczone pod ewentualną rozbudowę centrum handlowego. Wskazała ponadto, że nabywca planuje prowadzić na tej nieruchomości działalność rolniczą, a co za tym idzie daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Co istotne, dla tej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych nie wyraził zgody na nabycie przez sp. z o.o. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej. Uznał, że nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, wobec czego, aby organ mógł wyrazić zgodę na nabycie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, muszą zostać spełnione przesłanki z art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a-c ww. ustawy. Spółka z o.o. nie wykazała natomiast braku możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz nie daje rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi utrzymał w mocy decyzję Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę na powyższą decyzję, uznał, że w sprawie bezsporne jest, że nie doszło do spełnienia wymogów, o których mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a i lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ocena prawna Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej sprawie była następująca:

Przedmiotowa nieruchomość ma charakter rolny, co wynika wprost z rodzajów użytków ujawnionych w ewidencji gruntów. Wobec tego, że nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, decydujące znaczenie w tym zakresie ma przeznaczenie nieruchomości określone w ewidencji gruntów i budynków. Ta okoliczność przesądza o możliwości wykorzystania gruntu do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej i decyduje o ich charakterze.

Nie mają żadnego znaczenia dla oceny czy nieruchomość ma charakter rolny okoliczności dotyczące tego, że nieruchomość jest położna na obszarze miasta, gdzie rodzinnych gospodarstw rolnych nie ma i częściowo stanowi tzw. resztówki znajdujące się na terenach lokalizacji handlu i usług.

Z kolei za nabycie nieruchomości rolnej, w myśl art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Naczelny Sąd Administracyjny uznał każde przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Tym samym przyjął, że wszelkie czynności i zdarzenia, na skutek których dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości rolnej, bez względu na sposób, wchodzą w zakres definicji „nabycia”. Hipoteza normy prawnej zawartej w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie ogranicza obowiązku uzyskania zgody tylko do przypadków nabycia nieruchomości rolnej w drodze umowy sprzedaży, ale odnosi się do wszystkich sposobów nabycia przewidzianych w art. 2 pkt 7 tej ustawy.

Komentarz:

Powyższy wyrok ma istotne znaczenie w szczególności dla tych nieruchomości, które nie zostały objęte uchwalonym planem miejscowym. Potwierdza, że o rolniczym przeznaczeniu rozstrzygają wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Dana nieruchomość może mieć charakter rolny, choćby była położona w granicach administracyjnych miasta i od wielu lat niewykorzystywana do produkcji rolnej.

Opracowanie: LL.M. Adwokat / Senior Associate Aneta Walewska- Borsuk

Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka sp. p. z siedzibą w Warszawie ma bogate doświadczenie w zakresie oceny przeznaczenia nieruchomości o rolniczym podłożu, a także sposobów ich przenoszenia, w tym wnoszenia jako aportu do spółek z o.o. Proszę pamiętać, że w razie potrzeby, jesteśmy do Państwa dyspozycji.

 

Zdjęcie autorstwa Stephan Müller z Pexels

Udostępnij:

Inne Publikacje:

Raport spółek nieruchomościowych już od końca wrześn...

Nałożone na spółki nieruchomościowe nowe obowiązki związane z przesłaniem informacji dotyczących ich struktur muszą zostać dostarczone do 30 września br....

20/09/2022

Kiedy kilka obiektów handlowych może zostać objętych...

Decyzja WZ – nie dla obiektów handlowych > 2000 m2 Nie wszystkie obiekty budowlane mogą być lokalizowane na podstawie decyzji...

10/06/2022

Wzmożony ruch na drodze i inne uciążliwości a intere...

Wzmożony ruch na drodze i inne uciążliwości a interes prawny w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy. W aktualnym orzecznictwie sądów...

27/05/2022