Mieszkanie „w pakiecie” z miejscem parkingowym. Zgodne czy niezgodne z prawem?

Mieszkanie „w pakiecie” z miejscem parkingowym. Zgodne czy niezgodne z prawem?

Deweloperzy, którzy realizują przedsięwzięcia inwestycyjne polegające na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych, oprócz spełnienia szeregu obowiązków przewidzianych przepisami obowiązującego prawa, są zobligowani również m.in. do utworzenia na terenie inwestycji odpowiedniej liczby miejsc postojowych. Często zdarza się jednak, że potencjalni kupujący mieszkania, nie są zainteresowani kupnem miejsca parkingowego, ze względu na brak posiadania pojazdu lub wystarczającej ilości środków finansowych. W takiej sytuacji, wśród deweloperów rodzi się problem ze zbyciem stworzonej przez nich przestrzeni na terenie inwestycji. Z tego powodu niejednokrotnie oferują oni miejsca parkingowe „w pakiecie” z mieszkaniem, a kupujący niejako są „zmuszeni” do nabycia miejsca parkingowego.

Obowiązek dewelopera do urządzenia miejsc postojowych na terenie inwestycji

Na podstawie § 18 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.) na deweloperach ciąży obowiązek zagospodarowania działki budowlanej w taki sposób, aby urządzić stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Przedmiotowy przepis wskazuje również, że liczbę miejsc postojowych a także sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zatem jeżeli na obszarze, na którym realizowana jest inwestycja, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, deweloper zobowiązany jest do urządzenia na terenie inwestycji takiej liczby stanowisk postojowych, jaka zostanie określona w decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle konieczności realizacji wyżej wskazanego przepisu prawa, deweloperzy szukają jak najlepszych rozwiązań na skuteczne zaoferowanie swoim potencjalnym klientom również miejsc parkingowych. Jedną z najczęściej spotykanych na rynku praktyk jest oferowanie sprzedaży mieszkań wraz z miejscem parkingowym – deweloperzy przedstawiają oferty mieszkań wskazując jednak, że przy kupnie mieszkania obligatoryjny jest również zakup miejsca parkingowego za cenę wskazaną odrębnie od ceny za samo mieszkanie.

Kontrowersje budzi skala takich ofert na rynku. Narzucanie konieczności zakupu miejsca parkingowego jest również wątpliwe co do zgodności z prawem tak sformułowanej oferty sprzedaży jak i samej umowy deweloperskiej.

Jak zostało wspominane powyżej, przepisy prawa nakładają na deweloperów obowiązek urządzenia odpowiedniej liczby miejsc postojowych na terenie inwestycji, która jest ustalana przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub przez organ administracyjny w decyzji o warunkach zabudowy. Motywy tej regulacji wyjaśnia orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym, w XXI wieku posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05, „Monitor Podatkowy” 2006, nr 7, s. 38, z dnia 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06, niepubl. i z dnia 8 stycznia 2009 r., I FSK 1798/07, niepubl.). Ustawodawca wprowadził zatem taki przepis, aby nowe inwestycje mieszkaniowe spełniały jak najwięcej potrzeb ich przyszłych właścicieli.

Deweloperzy zatem wykonują te zabiegi nie tylko dlatego, że zostali przez przepisy prawa niejako „zmuszeni” do urządzenia określonej liczby miejsc parkingowych, ale także po to, aby zapewnić mieszkańcom inwestycji miejsca postojowe, które zgodnie z wyżej przytoczonym stanowiskiem sądów jest nierozerwalnym elementem budownictwa mieszkaniowego. Zapewnienie możliwości zakupu miejsca parkingowego wraz z mieszkaniem nie musi być traktowane jedynie jako obowiązek kupującego, ale także jako możliwość zapewnienia mu miejsca parkingowego przy miejscu zamieszkania.

Niedozwolone postanowienia umowne?

Umowy deweloperskie przewidujące obligatoryjny zakup miejsca parkingowego budzą jednak wiele kontrowersji i wątpliwości w związku ze zgodnością z prawem, a w szczególności z prawem konsumenckim.

Ze względu na regulacje narzucone przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445) (dalej: „Ustawa deweloperska”), umowy deweloperskie oraz załączniki do nich nie różnią się od siebie w znacznej mierze (wyłączając oczywiste postanowienia regulujące indywidualne kwestie dotyczące konkretnych cech inwestycji). Z tego względu, nabywcy mieszkań deweloperskich otrzymują zazwyczaj do ręki umowy w pełni sporządzone i najczęściej nie podlegają one znacznym negocjacjom.

Powyższe stawia zatem konsumentów chcących zakupić mieszkanie w niższej pozycji niż dewelopera, oferującego mieszkanie na sprzedaż. Konsumenci w takich relacjach są bowiem narażeni na niebezpieczeństwo narzucenia przez kontrahenta niekorzystnych postanowień umownych, których nie są w stanie zmienić, ponieważ przekonani o dobrych zamiarach i profesjonalizmie drugiej strony umowy, wierzą że brzmienie przepisów umownych „takie po prostu musi być”.

W obronie konsumentów stają jednak regulacje m.in. Kodeksu cywilnego. Art. 3851 tej ustawy stanowi o niedozwolonych postanowieniach umownych.

Art.  3851 Kodeksu cywilnego
§1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
§2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.
§3. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
§4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Powyższy przepis wskazuje, jakie postanowienia umowy zawieranej z konsumentem można uznać za niedozwolone. Postanowienie takie uzależnione jest bowiem od tego, czy zostało ono uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom, czy ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają interesy konsumenta oraz czy postanowienia nie dotyczą sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron (w tym ceny i wynagrodzenia).

Oprócz powyższego, Kodeks cywilny stanowi również w art. 3853 o przykładowych postanowieniach, które należy uznać za niedozwolone w umowach zawieranych z konsumentem. Art. 3853 pkt 7) stanowi przykładowo, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie.

W związku z powyższymi przepisami, wątpliwości nabywców mieszkań deweloperskich rodzą postanowienia obowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2012 roku (sygn. akt: I CSK 49/12)

Wątpliwości co do opisywanego problemu rozwiał Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 8 listopada 2012 roku (sygn. akt: I CSK 49/12). SN we wskazanym wyroku uznał, że tak skonstruowane postanowienia umowne nie wyczerpują przesłanek niedozwolonych postanowień umownych.

Sąd w wyżej wskazanym wyroku swoje stanowisko uzasadnił przede wszystkim tym, że:

  1. Nie można wprost uznać, że świadczeniem głównym umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie do wybudowania lokalu mieszkalnego, a wybudowanie lokalu użytkowego w postaci garażu jest jedynie świadczeniem ubocznym tej umowy. W umowie deweloperskiej deweloper może zobowiązać się do budowy nie tylko mieszkania, lecz również garażu z miejscami postojowymi czy też np. komórek lokatorskich. To, czy świadczenie jest świadczeniem głównym czy ubocznym, należy określać przy uwzględnieniu pozostałych postanowień i celu zawieranej umowy. Przy uznaniu, że wybudowanie miejsc parkingowych jest również świadczeniem głównym umowy deweloperskiej, nie można jednocześnie uznać, że przedmiotowe postanowienie umowne jest niedozwolone.
  2. Art. 3853 pkt 7) Kodeksu cywilnego stanowi tylko o takich postanowieniach, które uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie. W przypadku umów deweloperskich, w których deweloper zobowiązuje się również do utworzenia miejsca parkingowego, istnieje jednak ścisły, bezpośredni związek pomiędzy prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego (o czym również w wyżej wskazanych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego).
  3. Tak skonstruowane postanowienia umowne nie kształtują praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i nie naruszają rażąco jego interesów: deweloper poprzez oferowanie sprzedaży miejsc parkingowych nie tylko wywiązuje się ze swoich obowiązków nałożonych przepisami prawa, ale również spełnia oczekiwania osób posiadających samochody, poprzez wydzielenie dla nich miejsca parkingowego.

Wnioski

Czy w związku z powyższym, deweloper ma prawo do oferowania do sprzedaży mieszkań z obligatoryjnym nabyciem miejsca parkingowego?

Odpowiedz brzmi – tak.

Deweloper jak najbardziej może proponować klientom sprzedaż mieszkań jedynie łącznie z prawem do miejsca postojowego, jednakże oczywistym jest fakt, że taki klient musi zostać o tym odpowiednio poinformowany, aby mógł podjąć decyzję co do zakupu takiego mieszkania. To od niego ostatecznie będzie zależało, czy przyjmie przedstawianą przez dewelopera ofertę sprzedaży.

Mimo tego, iż deweloperzy nie łamią prawa poprzez obligatoryjną sprzedaż miejsc parkingowych wraz z mieszkaniami, nadal taka praktyka wzbudza na rynku kontrowersje wśród potencjalnych nabywców mieszkań. Nie należy jednak z góry traktować jej jako niesłuszną i godzącą w interesy konsumentów. Można bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której zobligowani do stworzenia konkretnej liczby miejsc parkingowych deweloperzy nie sprzedawaliby wydzielonych miejsc,    a jedynie udostępnialiby je do ogólnodostępnego użytku dla wszystkich posiadaczy mieszkań.

W takiej sytuacji, nieprzypisanie miejsc parkingowych do konkretnego mieszkania/jego właściciela mogłoby grozić powstaniem nieszczególnie przyjemnych sytuacji takich jak, np. zajmowanie miejsc parkingowych zgodnie z zasadą          „kto pierwszy ten lepszy” lub zajmowanie kilku miejsc parkingowych przez posiadacza tylko jednego mieszkania, który dysponowałby kilkoma pojazdami.

Wskazane sytuacje byłyby bez wątpienia konfliktogenne, a zamierzenie ustawodawcy, do zapewnienia posiadaczom mieszkań miejsc parkingowych byłoby mocno naruszone.

Udostępnianie za opłatą konkretnie wydzielonego miejsca parkingowego na wyłączność posiadacza mieszkania należy uznać za dobrą praktykę, m.in. biorąc pod uwagę także kwestię zarządzania porządkiem parkingu.

Należy bowiem pamiętać, że w przypadku wyodrębnienia garażu jako osobnego lokalu, którego współwłaścicielami są posiadacze miejsc parkingowych, to na nich spoczywa obowiązek utrzymania tego miejsca, a nie na wszystkich właścicielach całej nieruchomości – również tych, którzy nie mają zapewnionych miejsc parkingowych (o czym była mowa w podcaście SRDK zrealizowanym przy udziale mec. Karola Gorzkowskiego).

Ogólną krytykę budzi jednak sposób określania ceny za mieszkanie w ofertach sprzedaży, przy jednoczesnym określaniu odrębnej ceny za miejsce parkingowe, którego zakup jest obligatoryjny wraz z mieszkaniem.

Powyższe nie stanowi jednak niezgodności z prawem, a jest jedynie zabiegiem marketingowym deweloperów – prezentowanie niższej ceny za mieszkania przyciąga bowiem potencjalnych kupujących. Nie można jednak zapominać, że na deweloperów prawo nakłada szczególnie obowiązki informacyjne w stosunku do nabywców lokali mieszkalnych. Każdy potencjalny nabywca ma prawo zapoznać się z pełną dokumentacją dot. inwestycji przed dokonaniem decyzji o zakupie mieszkania – również z projektem umowy deweloperskiej, zawierającą dokładną cenę za całą nabywaną nieruchomość.  Nie ma więc mowy o oszukaniu konsumenta i „wciśnięcia” mu dodatkowej opłaty przy samym podpisaniu umowy. Potencjalny klient ma zatem dostęp do pełnej oferty sprzedaży mieszkania, zatem ciężko mówić          o jakimkolwiek nieprawidłowym poinformowaniu go o prawidłowej cenie nabywanej inwestycji.

Źródła:

  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.).
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05.
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06.
  • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2009 r., I FSK 1798/07.
  • Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445).
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).
  • Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2012 r., I CSK 49/12.
  • Podcast SRDK „Piątka z Prawnikiem” z udziałem mec. Karola Gorzkowskiego z dnia 29 października 2021 roku.

 

Autor: Aplikant radcowski / Junior Associate Aleksandra Hyska 

Udostępnij:

Inne Publikacje:

Raport spółek nieruchomościowych już od końca wrześn...

Nałożone na spółki nieruchomościowe nowe obowiązki związane z przesłaniem informacji dotyczących ich struktur muszą zostać dostarczone do 30 września br....

20/09/2022

Kiedy kilka obiektów handlowych może zostać objętych...

Decyzja WZ – nie dla obiektów handlowych > 2000 m2 Nie wszystkie obiekty budowlane mogą być lokalizowane na podstawie decyzji...

10/06/2022

Wzmożony ruch na drodze i inne uciążliwości a intere...

Wzmożony ruch na drodze i inne uciążliwości a interes prawny w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy. W aktualnym orzecznictwie sądów...

27/05/2022