Projektowane zmiany specustawy mieszkaniowej – zintegrowane plany inwestycyjne.
Reforma planistyczna to pakiet zmian legislacyjnych, które mają wprowadzić szereg modyfikacji m. in. do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także specustawy mieszkaniowej. Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw został opublikowany 31 grudnia 2021 r. Bez względu na ostateczny kształt wspomnianej ustawy, warto pochylić się nad jej głównymi założeniami i motywami jej wprowadzenia.
- Specustawa mieszkaniowa obecnie
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – tzw. specustawa mieszkaniowa weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Celem ustawy było ułatwienie, odformalizowanie i przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Jednym z istotniejszych rozwiązań specustawy jest dopuszczalność realizacji inwestycji z pominięciem ustaleń planu miejscowego. Inwestycja musi jednak uwzględniać założenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawodawca dopuszcza jednocześnie szereg wyjątków. Inwestycja może być jednak sprzeczna ze studium w odniesieniu do terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.
Wskazać należy jednak, że ustawa nie do końca spełniła oczekiwania. Z jednej strony stawia przed inwestorami dość wysokie wymogi formalne, co spowodowało, że w wielu przypadkach prostsze i szybsze okazało się uzyskanie pozwolenia na budowę niż przewidzianą przez specustawę – uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji. Z drugiej strony gminy dosyć niechętnie skłaniały się ku ustaleniom sprzecznym z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego gminy i mając takie narzędzia przewidziane specustawą – zaostrzały warunki wydawania wspomnianych uchwał.
- Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny
W projekcie zmian specustawy mieszkaniowej ustawodawca zaproponował zastąpienie uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zintegrowanym planem inwestycyjnym (ZPI). Będzie to szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Ma być on uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne.
Nadanie ZPI rangi planu miejscowego ma również na celu zwiększenie udziału mieszkańców w postępowaniu i uporządkuje zasady lokalizacji wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym. Zgodnie z projektowanymi jednocześnie zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będzie stanowić dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. ZPI podlegać będzie publikacji w dzienniku urzędowym województwa.
Zgodnie z projektem, ustawa w nowym kształcie ma dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także m.in. usługowych, produkcyjnych czy rolniczych. W związku z tym, nazwa ustawy została zmieniona na następującą: „ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji głównych i inwestycji towarzyszących”.
- Umowa urbanistyczna
Jednocześnie zaproponowano przepisy dotyczące negocjacji inwestora i gminy, których przedmiotem będzie ustalenie ZPI, wprowadzając umowę urbanistyczną jako podstawę do realizacji inwestycji. Umowa urbanistyczna jest rozwiązaniem istniejącym już w procedurze sporządzania planu rewitalizacji – obecnie rozwiązanie to będzie stosowane również w przypadku ZPI.
Nowe przepisy mają też m. in. przeciwdziałać powstawaniu nowych inwestycji mieszkaniowych bez odpowiednich standardów warunkujących zapewnienie dostępu do niezbędnej infrastruktury społecznej. Chodzi tu o inwestycje stawiane w tzw. ,,szczerym polu”. ZPI może więc obejmować również kwestie realizacji inwestycji towarzyszącej oraz pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji towarzyszących lub innych obiektów niezbędnych do zapewniania realizacji infrastruktury technicznej, komunikacyjnej lub usług społecznych. Jedno z rozwiązań przewiduje także możliwość zawarcia umowy przez kilku inwestorów co może przynieść pozytywny efekt w postaci kształtowania spójnej zabudowy większych terenów. Przewidziana została również możliwość pokrycia lub partycypacji inwestora w kosztach samego uchwalenia ZPI.
Ponadto, na podstawie umowy urbanistycznej inwestycje towarzyszące po ich realizacji staną się własnością gminy. Takie działanie ma zapobiec zaprzestawaniu funkcjonowania inwestycji towarzyszących po zakończeniu realizacji inwestycji głównej, która to infrastruktura traci znaczenie biznesowe dla inwestora. Na podstawie umowy urbanistycznej gmina będzie mogła również zrealizować bezpośrednio inwestycje towarzyszące.
Załącznikiem do umowy urbanistycznej ma być projekt ZPI. Warunkiem zawieszającym wejście w życie umowy urbanistycznej będzie bowiem wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Inwestor będzie mógł jednak odstąpić od umowy urbanistycznej w przypadku uchylenia lub zmiany ZPI.
- Podsumowanie
Podsumowując, warto zwrócić uwagę, że według nowej specustawy, zintegrowany plan inwestycyjny musi być zgodny z planem ogólnym, co oznacza, że możliwość uchwalenia ZPI dozna ograniczeń. Plany ogólne jeszcze nie obowiązują, mają zastępować miejscowe studia zagospodarowania przestrzennego i być uchwalane do roku 2026, co wiąże się z tym, że przynajmniej w początkowym okresie obowiązywania, ustawa nie usprawni i nie przyspieszy realizacji nowych inwestycji, a może ten proces spowolnić względem obecnie obowiązującej ustawy, która choć nie do końca udana, zaczyna się powoli przyjmować. Prace nad projektem nadal trwają.
Źródła:
- projekt z dnia 31 grudnia 2021 r. ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw,
- uzasadnienie do projektu z dnia 31 grudnia 2021 r. ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw,
- Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1538).
Opracowanie: Adwokat/ Senior Associate Karol Gorzkowski