Czy możliwe jest uzyskanie decyzji WZ dla części działki ewidencyjnej?

Coraz częściej można spotkać się z sytuacją, że tylko dla części wyodrębnionych geodezyjnie działek ewidencyjnych ustalono przeznaczenie terenu w drodze planu miejscowego. Czy części działek nieobjęte planem miejscowym nie mogą być wtedy zagospodarowane i zabudowane? Czy możliwe jest uzyskanie dla nich tzw. „wuzetek”?

Rozstrzygnięcie tych problemów sprowadza się do wyważenia prawa każdego inwestora do zagospodarowania terenu, stanowiącego składnik chronionego konstytucyjnie prawa własności oraz obowiązku spełnienia wszystkich wymaganych prawnie przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podczas tych rozważań uwzględnić należy, iż decyzja WZ jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter – nie przesądza o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa.

Co do kwestii formalnych, zwrócić uwagę należy, iż z żadnego przepisu prawa nie wynika, że teren inwestycji, dla którego ustala się warunki zabudowy musi obejmować wyłącznie działki ewidencyjne w całości.

Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie posługują się pojęciem „nieruchomości”, lecz operują zamiennie terminami: „działka” lub „teren”. Art. 52 wspomnianej ustawy wymaga określenia granic dla „terenu” objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Zaś przepisy ww. rozporządzenia precyzują wymagania dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni „działki” albo „terenu.”.

Pozwala to na stwierdzenie, że warunki zabudowy mogą zostać wydane tak dla obszaru całej „działki”, jak i dla „terenu” obejmującego kilka działek lub jedynie określoną część działki. Istotne jest to, by „teren” lub „działka” objęte wnioskiem o wydanie decyzji WZ nadawały się do jednoznacznego wyodrębnienia i przedstawienia na załączniku graficznym do decyzji (tak: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 21 listopada 2013 roku, II SA/Sz 902/13; wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2015 roku, II OSK 2119/13; wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 czerwca 2017 roku, II SA/Łd 215/17; wyrok NSA z dnia 24 maja 2018 roku, II OSK 1634/16).

Warto wspomnieć, iż w postępowaniu dotyczącym ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, którego część przepisów stosuje się do postępowania o ustalenie warunków zabudowy, objęcie wnioskiem jedynie części działki jest uzasadniane tym, że decyzja lokalizacyjna stanowi podstawę do żądania wywłaszczenia nieruchomości. Teren inwestycji winien zatem być określony w taki sposób, by wskazywał na jego niezbędność dla realizacji celu publicznego. Określenie go wyłącznie z odwołaniem się do geodezyjnie wyodrębnionych działek, bez względu na faktyczną niezbędność dla realizacji celu publicznego,  mogłoby naruszać prawa właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości (tak: wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 września 2014 roku, II SA/Łd 490/14).

Podobnie w postępowaniach o warunki zabudowy, przyjęcie wykładni „terenu” jako obszaru obejmującego jedynie całość wyodrębnionych geodezyjnie działek ewidencyjnych, mogłoby naruszać konstytucyjnie chronione wartości, a w szczególności:

• art. 21 ust. 1 Konstytucji, który stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia;
• art. 4 ust. 3 Konstytucji, który przewiduje, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Taka wykładnia prowadziłaby również do wniosku, iż skoro decyzja o warunkach zabudowy mogłaby być wydana tylko co do działek ewidencyjnych nie objętych planem miejscowym, to taki plan musiałby obejmować jedynie całe działki, co często w praktyce byłoby z różnych względów nieuzasadnione.

Dlatego też, sądy administracyjne w pewnych szczególnych sytuacjach, związanych z indywidualnymi uwarunkowaniami stanu faktycznego, dopuszczają uznanie, że „teren inwestycji” stanowi jedynie część działki lub części kilku działek, znajdujących się w liniach rozgraniczających inwestycję. Ocena czy w danej sytuacji występują te szczególne uwarunkowania zależy m.in. od następujących czynników:

• czy wniosek o wydanie decyzji WZ jest związany z nieobjęciem części działki ewidencyjnej planem miejscowym?
• czy część działki objęta tym wnioskiem i część działki wyłączona spod jego zakresu spełnia warunki do udzielenia decyzji WZ?
• czy dla tej części działki jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne?
• czy wniosek o wydanie decyzji WZ dotyczy nowej inwestycji czy rozbudowy istniejącego już i działającego na sąsiednim terenie przedsięwzięcia?
• czy i ewentualnie jakie są powiązania pomiędzy planowanym a przyszłym przedsięwzięciem inwestycyjnym na sąsiadujących ze sobą terenach, którymi dysponuje inwestor?
• czy ograniczenie terenu inwestycji do części działki jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą przez inwestora lub względami ekonomicznymi całego przedsięwzięcia?
• czy powodem ograniczenia terenu inwestycji do części działki jest ukształtowanie, warunki terenu lub rodzaj klasy gleby;
• czy w ogóle możliwa jest realizacja inwestycji tylko na części działki ewidencyjnej?
• dlaczego część działki wyłączona spod terenu inwestycji nie będzie przydatna dla realizowanego przedsięwzięcia przez inwestora?
• jakie jest planowane przeznaczenie części działki nie wchodzącej w obszar inwestycji?

Przykład:

Część działki określonej na mapie zasadniczej literami: „A”, „B”, „C”, D” nie została objęta planem miejscowym. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla tego terenu przeznaczenie pod tereny produkcyjno-usługowe. Z uwagi na to, że po zakończeniu budowy zakładu mleczarskiego na terenie sąsiednim powstała potrzeba jego rozbudowy X Sp. z o.o. wystąpiła o wydanie decyzji WZ dla terenu „A”, „B”, „C”, D”. Jednakże Prezydent miasta odmówił wydania takiej decyzji. Czy istnieją podstawy do zaskarżenia tej decyzji przez X Sp. z o.o.?

Przygotowanie odwołania od decyzji odmawiającej określenia warunków zabudowy w tego rodzaju sprawach wymaga zebrania, rozważenia i uwzględnienia całokształtu okoliczności faktycznych, a także zgromadzenia odpowiednich dowodów we współpracy z Klientem oraz specjalistami z zakresu architektury i urbanistyki. Zespół SRDK posiada kompleksową wiedzę oraz szerokie doświadczenie w tym zakresie, zdobyte podczas reprezentacji inwestorów, architektów, a także organów architektoniczno-budowlanych.

Autorka: Aneta Walewska-Borsuk, Senior Associate, tel. (22) 637 50 36, e-mail: [email protected]