Czy zaprojektowanie obiektów budowlanych na części działek ewidencyjnych wyklucza udzielenie pozwolenia na budowę?

Odpowiedź na zadane pytanie zależy od rozstrzygnięcia kwestii czy pozwolenie na budowę wydawane jest w stosunku do działki ewidencyjnej, nieruchomości czy też działki budowlanej i jakie są różnice pomiędzy tymi pojęciami.

Otóż, art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (dalej: „PB”) stanowi, że zabudowie podlega nieruchomość gruntowa, a więc część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Z kolei art. 5 ust. 1 pkt 8) PB nakazuje odpowiednie usytuowanie obiektu budowlanego na działce budowlanej. Pojęcie to zostało zdefiniowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: „UGN”) oraz w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „UPZP”). W świetle art. 2 pkt 12) UPZP „działka budowlana” jest rozumiana jako nieruchomość gruntowa lub działka gruntu. Z kolei w myśl art. 4 pkt 3a) UGN „działka budowlana” stanowi zabudowaną działkę gruntu.

Nie ulega wątpliwości, iż określenia „działki gruntu” oraz „nieruchomości gruntowej” nie są tożsame z określeniem „działki ewidencyjnej”, która jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Może się zdarzyć, iż określenie „nieruchomości gruntowej” będzie obejmowało więcej niż jedną działkę ewidencyjną. Dotyczy to w szczególności sytuacji gdy działki są  wpisane do jednej księgi wieczystej (tak: wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 marca 2019 roku, II SA/Kr 116/19; wyrok NSA z dnia 8 listopada 2017 roku, II OSK 422/16).

Terminy „nieruchomości gruntowej” i „działki gruntu” nie są również tożsame z terminem „działka budowlana”. „Działka budowlana” jest określana jako kwalifikowana „nieruchomość gruntowa” lub „działka gruntu”, spełniająca określone kryteria (tak: wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 roku, II OSK 411/09, wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 kwietnia 2017 roku, II SA/Kr 67/17).

Tym samym zakres pojęciowy „działki budowlanej” różni się od zakresu terminu „działki ewidencyjnej”. Nie każda działka budowlana w rozumieniu UPZP musi oznaczać działkę geodezyjnie wyodrębnioną (tak: wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 roku, II OSK 932/07). Działka budowlana może obejmować kilka działek ewidencyjnych w całości lub w części, albo jedną taką działkę, w całości lub w części (tak: wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 grudnia 2013 roku, II SA/Kr 1104/13). Nie ma więc podstaw prawnych, by twierdzić, że „działka budowlana” w rozumieniu PB powinna w każdym przypadku oznaczać „działkę ewidencyjną”.

W związku z powyższym, na zadane wyżej pytanie należy odpowiedzieć negatywnie. Dozwolone jest bowiem udzielenie pozwolenia na budowę obiektów budowlanych na „działkach budowlanych” zaprojektowanych na części „działek ewidencyjnych”. Po uzyskaniu tego pozwolenia co do zasady możliwe będzie dokonanie podziału tych „działek ewidencyjnych” na tyle części ile jest „działek budowlanych” bez konieczności zmiany tego pozwolenia. Pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostanie w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia bowiem warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych (tak: wyrok WSA w Lublinie z dnia 28 maja 2014 roku, II SA/Lu 716/14; wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 czerwca 2010 roku, II SA/Gl 73/10).

Przykład

We wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę przedstawiono koncepcję budowy apartamentowca usytuowanego na liniach granicznych kilku działek ewidencyjnych, wpisanych do jednej księgi wieczystej. Starosta odmówił udzielenia pozwolenia na budowę dla tej inwestycji. Czy istnieją podstawy do zaskarżenia tej decyzji?

Przygotowanie odwołania od decyzji odmawiającej udzielania pozwolenia na budowę w tego rodzaju sprawach wymaga zebrania, rozważenia i uwzględnienia całokształtu okoliczności faktycznych, a także zgromadzenia odpowiednich dowodów we współpracy z Klientem oraz specjalistami z zakresu architektury i urbanistyki. Zespół SRDK posiada kompleksową wiedzę oraz szerokie doświadczenie w tym zakresie, zdobyte podczas reprezentacji inwestorów, architektów, a także organów architektoniczno-budowlanych.

Autorka: Aneta Walewska-Borsuk, Senior Associate, tel. (22) 637 50 36, e-mail: [email protected]