Reforma planistyczna. Czym jest plan ogólny?

Reforma planistyczna to pakiet zmian legislacyjnych, które mają wprowadzić szereg modyfikacji do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw został opublikowany 31 grudnia 2021 r. Bez względu na ostateczny kształt wspomnianej ustawy, warto pochylić się nad jej głównymi założeniami i motywami jej wprowadzenia.

Cele i założenia reformy

W ocenie ustawodawcy niezbędne jest uszczelnienie procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy (wz), poprzez doprecyzowanie kryteriów lokalizacji oraz wprowadzenie terminu ważności decyzji. Decyzje wz powinny być wydawane w zgodzie z polityką przestrzenną gminy i w ramach władztwa planistycznego.

Jednym z postulatów środowisk branżowych związanych z planowaniem przestrzennym jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – dokumentu o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego – aktem prawa miejscowego, którego ustalenia byłyby wiążące także przy wydawaniu decyzji wz.

Ustawodawca uznał również, że powstawanie nowych inwestycji mieszkaniowych powinno odbywać się na podstawie standardów warunkujących zapewnienie dostępu do niezbędnej infrastruktury społecznej. Chodzi tu o inwestycje stawiane w tzw. „szczerym polu”.

Reforma ma również usprawnić sporządzanie planów miejscowych oraz proponuje nowe narzędzia urbanistyki operacyjnej, uławiające inwestowanie przy zachowaniu zasad ładu przestrzennego i transparentności (zintegrowany plan inwestycyjny „ZPI”).

Powstać ma również Rejestr Urbanistyczny jako powszechne źródło danych i informacji przestrzennych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego dostępnych dla społeczeństwa.

Czym jest plan ogólny?

Kolejna część zmian dotyczy wprowadzenia planu ogólnego gminy – jak to wskazano w uzasadnieniu do projektu zmiany ustawy – jako obligatoryjnie sporządzanego dokumentu planistycznego o zasięgu całej gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych, ale także decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Plan ogólny będzie zawierał ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność. Dodatkowo w planie ogólnym możliwe będzie wyznaczenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania dotyczące m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy prawo budowlane. Plan ogólny będzie także mógł zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.

Możliwe skutki wprowadzenia instytucji planu ogólnego

Uchwalenie planów ogólnych może spowodować lawinę roszczeń ze strony właścicieli za obniżenie wartości ich nieruchomości. Choć ustawa ma przewidywać zabezpieczenia na tę okoliczność, to mogą one nie wystarczyć, nawet mimo wprowadzenia nowych zasad pobierania renty planistycznej. Niewątpliwie obowiązek wprowadzenia planu ogólnego będzie dużym obciążeniem finansowym dla budżetów gmin.

Ponadto, każde zarezerwowanie terenów pod inwestycje publiczne w ogólnym planie będzie skutkować koniecznością ich wykupienia, mimo wprowadzenia zmiany, która ma wyłączać plany ogólne gminy od kształtowania sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości. Kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z tytułu uchwalenia planu miejscowego albo jego zmian powodujących, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, nie ulegnie zmianie.

Plany ogólne a renta planistyczna

Środki na wypłatę odszkodowań z tytułu utraty wartości nieruchomości mają pochodzić z rent planistycznych. Zmiany w tym zakresie mają zwiększyć skuteczność jej ściągania. Renta planistyczna nie będzie naliczana w związku ze zbyciem nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będą naliczali opłatę planistyczną z chwilą otrzymania informacji o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Jej wysokość będzie wynikała z ustawy i wyniesie 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Takie same zasady mają obowiązywać zarówno w wypadku miejscowego planu, jak i warunków zabudowy.

Obecnie ustawa planistyczna przewiduje, że gminy mają prawo pobierać rentę planistyczną, gdy wzrośnie wartość działki na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Możliwość taka istnieje w przeciągu pięciu lat od daty uchwalenia planu. Opłata jest należna od zbywających nieruchomość, a więc dotyczy to sprzedaży, darowizny a także np. wnoszenia aportem do spółki.

Problemy finansowe po stronie samorządów mogą jednak pozostać, ponieważ odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości będą miały charakter powszechny, natomiast pobieranie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będzie uzależniona od aktywności właściciela na gruncie przepisów prawa budowlanego.

Niemniej jednak obecnie instytucja opłaty planistycznej jest martwa. Ze względu na 5 letni okres na pobranie opłaty nabywcy odsuwali w czasie moment zbycia, dysponując wcześniej nieruchomością i realizując na niej inwestycje. W ten sposób unika się obecnie opłaty. Dlatego też w nowelizacji postanowiono usunąć 5 letnią granicę czasową na pobór opłaty. Ponadto po nowelizacji, jak już wspomniano wyżej, opłata będzie określona w sztywnej wysokości i będzie wynikać wprost z ustawy.

Projekt budzi wiele kontrowersji, ponieważ, mimo że dotyka pewnych dotychczasowych problemów związanych z planowaniem przestrzennym, to zakłada rozwiązania, które mogą się nie sprawdzić. Prace nad projektem nadal trwają.

Źródła:

1. projekt z dnia 31 grudnia 2021 r. ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw;
2. uzasadnienie do projektu z dnia 31 grudnia 2021 r. ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw;
3. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503).

Opracowanie: Adwokat, Senior Associate Karol Gorzkowski