Rewolucyjne zmiany w prawie deweloperskim. Nowe obowiązki po stronie deweloperów i większa ochrona nabywców

21 maja 2021 roku uchwalono nową ustawę regulującą realizację inwestycji deweloperskich. Nowa ustawa wprowadza wiele zmian, w szczególności w zakresie obowiązków po stronie dewelopera. Adwokat Karol Gorzkowski przedstawia najważniejsze z nich wraz z porównaniem do obecnie obowiązującej ustawy.

Proces nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym, jest przedsięwzięciem wieloetapowym, złożonym oraz obarczonym pewnym ryzykiem dla potencjalnych nabywców nieruchomości. W okresie pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a faktycznym nabyciem nieruchomości, prawa nabywcy wymagają szczególnej ochrony. Po zawarciu umowy deweloperskiej, nabywcy zobowiązani są do wpłacania środków na otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze dewelopera, co rodzi zagrożenie m.in. w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości.

W celu wzmocnienia dotychczasowej ochrony nabywców przed utratą środków finansowych 21 maja 2021 r. została uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa z 21 maja 2021 r.). Przedmiotowa ustawa wprowadza szereg instrumentów ochrony nabywców lokali, m.in. poprzez stworzenie całkowicie nowej instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowanie umów rezerwacyjnych.

Jak wskazuje Tomasz Chróstny, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przyczynił się do powstania projektu ustawy z dnia 21 maja 2021 r. ,,Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy. Temu służy także utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków.”

W celu kompletnego zobrazowania doniosłości przyjętych rozwiązań, należy jednak wpierw dokonać analizy przedmiotowego zagadnienia, poprzez porównanie stanu prawnego istniejącego przed i po 16 września 2011 r., kiedy to uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa z dnia 16 września 2011 r.), która jako pierwsza wprowadziła szerszy zakres ochrony nabywców.

Dotychczasowy stan prawny

W celu ochrony nabywców lokali przed sytuacjami stwarzającymi dla nich zagrożenie w okresie między zawarciem umowy deweloperskiej a nabyciem własności nieruchomości, 16 września 2011 r. uchwalona została ustawa z dnia 16 września 2011 r. Do czasu jej wejścia w życie, umowy deweloperskie funkcjonowały jako umowy nienazwane, przybierając różne formy. Najczęściej zawierane były umowy przedwstępne zobowiązujące strony do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości lub odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy, przy czym w większości podczas zawierania tych umów nie dochowywano formy aktu notarialnego, która nie była prawem wymagana. Przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. zamiast umów deweloperskich, zawierane były również umowy uregulowane w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, na podstawie których właściciel gruntu zobligowany był do wybudowania domu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną osobę.

Powyższe rozwiązania w żaden sposób nie zabezpieczały nabywców przed zagrożeniami mogącymi powstać w przypadku powstania niewypłacalności dewelopera. Szczególne niebezpieczne były sytuacje, w których umowy deweloperskie nie były zawierane w formie aktu notarialnego, co pozbawiało nabywców prawa do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ustawą z dnia 16 września 2011 r. wprowadzono szereg rozwiązań zmierzających do zagwarantowania ochrony prawnej nabywców, zdefiniowano umowę deweloperską, określono jej istotne postanowienia, a także ustanowiono tryb jej zawierania, dla zachowania którego pod rygorem nieważności niezbędna stała się forma aktu notarialnego. Art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. wymienia postanowienia, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska. Zgodnie z wprowadzonymi rozwiązaniami zmierzającymi do ochrony nabywców, nałożono na dewelopera obowiązek ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawa wprowadziła również uprawnienie przysługujące zarówno nabywcy, jak i deweloperowi, do odstąpienia od umowy deweloperskiej w określonych sytuacjach.

Kolejnym novum wprowadzonym ustawą z dnia 16 września 2011 r. było ustanowienie obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, którego wzór stanowi załącznik do ustawy. Przedmiotowy prospekt powinien być udostępniony nieodpłatnie na każde żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej wraz z załącznikami. Ponadto, na deweloperze ciąży obowiązek przedstawienia nabywcy informacji dotyczących jego sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi również integralną cześć umowy deweloperskiej.

Deweloperzy zostali również ograniczeni w swej dowolności dotyczącej przyjmowania i wydatkowania środków pozyskanych od nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Środki przekazane im od przyszłych nabywców deponowane są na rachunkach powierniczych. Art. 4. ustawy z dnia 16 września 2011 r. nałożył na deweloperów obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony w postaci: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Nieskuteczne rozwiązania ochrony nabywców wprowadzone ustawą z dnia 16 września 2011 r.

Pomimo ustanowienia szeregu korzystnych dla nabywców rozwiązań, stosowanie w praktyce mechanizmów wprowadzonych ustawą z dnia 16 września 2011 r., obnażyło pewne nieprawidłowości. Pozostawienie deweloperom możliwości wyboru oferowanego nabywcom rodzaju funduszu powierniczego, w tym funduszu otwartego, skutkowało wybieraniem przez deweloperów w około 90% przypadków, korzystnych dla nich funduszy otwartych, doprowadzając tym samym do ponownego osłabienia ochrony nabywców i wzrostu ryzyka utraty przez nich środków. Otwarte fundusze powiernicze umożliwiają deweloperom bieżące finansowanie inwestycji ze środków pochodzących od przyszłych nabywców, co uszczupla ewentualne możliwości ich zaspokojenia w przypadku upadłości dewelopera przed zakończeniem inwestycji.

Nowe instrumenty ochrony nabywców

W celu wzmocnienia ochrony nabywców, podjęte zostały prace nad rozwiązaniami mającymi zwiększyć ich bezpieczeństwo. 20 maja 2021 r. przyjęto przez Sejm ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa z 20 maja 2021 r. w dalszym ciągu pozostawia deweloperom możliwość wyboru zastosowania otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. W przypadku wyboru otwartego rachunku powierniczego, zmianie ulega jednak dodatkowa forma ochrony. Ustawodawca w przypadku otwartych rachunków powierniczych stosowane dotychczas zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej zastąpił wyłącznie Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym (dalej: Fundusz)

Deweloper bez względu na rodzaj rachunku powierniczego zobowiązany będzie do odprowadzania na rachunek Funduszu składki obliczanej od każdej z dokonywanych przez nabywców wpłat. Wysokość stawek procentowych zostanie ustalona w rozporządzeniu ministra właściwego ds. budownictwa, przy czym maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać:

• 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
• 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Utworzenie nowej instytucji ma gwarantować nabywcom możliwość uzyskania rekompensaty bezpośrednio z Funduszu, w przypadku niemożności zaspokojenia całości roszczenia z rachunku powierniczego. W rozdziale 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. znajduje się katalog zamknięty przypadków, umożliwiających dochodzenie rekompensaty, m.in. w przypadku:

• odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodów wyliczonych w 43 ust. 1 pkt 1–11 Ustawy i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy.
• upadłości dewelopera;
• upadłości banku – w sytuacji, gdy gwarancja z BFG, której maksymalna wysokość wynosi 100 000 euro, nie będzie wystarczająca do pokrycia środków zgromadzonych na otwartym lub zamkniętym rachunku powierniczym.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. wprowadziła również szereg istotnych zmian dotyczących umów rezerwacyjnych, które zostały uregulowane w ustawie. Wyznaczono maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej równej 1 % ceny nieruchomości, która zaliczona zostanie w poczet ceny nieruchomości. Zabezpieczono opłatę rezerwacyjną w przypadku uzyskania przez potencjalnego nabywcę odmowy udzielenia mu przez bank kredytu, wówczas deweloper zobowiązany będzie do zwrotu całości wysokości wniesionej opłaty. W sytuacji zawarcia przez dewelopera umowy dotyczącej nieruchomości objętej umową rezerwacyjną z innym podmiotem, zobowiązany on będzie do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.

Nowa ustawa przyznaje również nabywcy prawo do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy pomimo uznania przez dewelopera w protokole odbioru wady za istotną, nie zostanie ona usunięta w terminie 3 miesięcy. Wprowadzono również prawo do usunięcia wad nieistotnych na koszt dewelopera w przypadku nieusunięcia ich w terminie 3 miesięcy od uznania przez niego wady w protokole odbioru nieruchomości.

Ocena wprowadzonych rozwiązań

Z pewnością ustawa z dnia 20 maja 2021 r. wprowadza szereg rozwiązań korzystnych dla nabywców, a utworzenie Funduszu zwiększy bezpieczeństwo nabywców i w przypadkach wskazanych w ustawie umożliwi zaspokojenie roszczeń w szczerszym zakresie. Przedmiotowa ustawa jest jednak krytycznie odbierana zarówno przez deweloperów, jak i przez potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy obawiają się znacznego wzrostu cen.

Wprowadzenie Funduszu spotkało się również z negatywnym odbiorem z uwagi na fakt, że UOKiK, który jest autorem projektu przedmiotowej ustawy, wskazał, że celem jego stworzenia jest osiągnięcie rezerwy finansowej w wysokości 140 mln rocznie, podczas gdy z szacunkowych wyliczeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, iż przy założeniu obecnej wartości rynku wynoszącej 60 mld, przy składkach na Fundusz przewidzianych ustawą 20 maja 2021 r., wpłynie tam ok. 600 mln rocznie.

Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że wysokość utworzonej na Funduszu rezerwy, będzie znacznie przekraczać wskazaną pierwotnie przez UOKiK kwotę docelową, zatem składka odprowadzana w wysokości wskazanej w ustawie jest nieadekwatna do potrzeb rynku i zapewnienia bezpieczeństwa, a tym samym skutkować będzie wzrostem cen nieruchomości. Paradoksalnie zatem korzystne dla nabywców zmiany mogą obrócić się przeciwko nim samym i w rezultacie oddalić perspektywę zakupu własnego lokum z uwagi na i tak gwałtowny wzrost cen nieruchomości, które ze względu na dodatkowe obowiązki nałożone na deweloperów z dużym prawdopodobieństwem jeszcze wzrosną.

Autor: Adwokat/ Senior Associate Karol Gorzkowski