Zakup nieruchomości gruntowej z masy upadłości w trybie z wolnej ręki. Na co zwrócić uwagę?
Rynek nieruchomości, jak wiele innych branż pozostaje obecnie w stanie zawieszenia. Pandemia COVID-19 wzbudza dużą niepewność w inwestorach, którzy wstrzymują rozpoczynanie nowych inwestycji i zakup nowych nieruchomości. Niektórzy jednak korzystają z towarzyszącego obecnej sytuacji spadku cen i decydują się na zakup gruntu pomimo niepewnej sytuacji ekonomicznej.
Niezależnie od tego jest to dobry moment dla podmiotów chcących nabyć nieruchomość z masy upadłości w trybie z wolnej ręki z uwagi na znacznie mniejszą liczbę zainteresowanych.
Jak wygląda zatem procedura sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki w ramach postępowania upadłościowego?
Na zbycie jakichkolwiek aktywów w tym trybie konieczne jest uzyskanie przez syndyka zgody rady wierzycieli albo – co w praktyce występuje zdecydowanie częściej – zgody sędziego-komisarza,. W przypadku uzyskania takiej zgody, syndyk może stosować różne sposoby zawierania umów, których przedmiotem jest sprzedaż składników masy upadłości. Dla przykładu, syndyk może złożyć bezpośrednio ofertę konkretnemu podmiotowi, prowadzić negocjacje z jednym lub większą liczbą zainteresowanych, przeprowadzić aukcję lub przetarg w trybie przepisów kodeksu cywilnego, a także może wystosować zaproszenia do składania ofert.
Bardzo popularną formą, pozwalającą na uzyskanie dobrej ceny sprzedaży, jest wśród syndyków konkurs ofert, w którym w zależności od postanowień regulaminu takiego konkursu, po wyborze najkorzystniejszych ofert, kolejnym etapem są zazwyczaj dalsze negocjacje albo aukcja z oferentami, którzy przedstawili najkorzystniejsze warunki zakupu. Oferent chcący wziąć udział w takim konkursie powinien skupić się przede wszystkim na treści jego regulaminu. Cechą charakterystyczną regulaminów konkursów ofert jest bowiem wysoki poziom sformalizowania trybu składania ofert. Przewidują one zwykle bardzo dużą liczbę dodatkowych oświadczeń, dokumentów, które muszą zostać załączone do oferty oraz zgód, w tym korporacyjnych, wymagających podjęcia uchwał przez wspólników spółek stawających do konkursu. Wymaga to od oferentów bardzo dużej skrupulatności i niekiedy pomocy ze strony profesjonalistów, gdyż nawet najmniejszy błąd może skutkować odrzuceniem oferty.
Istotne jest, że warunki sprzedaży mienia z wolnej ręki w ramach postępowania upadłościowego podlegają normom prawa cywilnego. Oznacza to, że w wymiarze proceduralnym, dla jej skuteczności, potrzebna jest jedynie zgoda rady wierzycieli albo sędziego komisarza, a już sam proces sprzedaży oceniany jest przez pryzmat prawa cywilnego. W konsekwencji nie jest możliwe uzyskanie skutecznej ochrony z zastosowaniem instytucji skargi na czynności syndyka. Istnieje bowiem wątpliwość co do tego, czy obejmuje ona także czynności materialnoprawne z zakresu stosunków cywilnych.
Wydaje się jednak, że skoro syndyk występuję w umowie sprzedaży jako podmiot autonomiczny, w imieniu własnym i na rachunek upadłego, która to czynność jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną, to w przypadku kwestionowania czynności lub zaniechań syndyka względem regulaminu prowadzonego konkursu ofert oferentowi przysługują jedynie odpowiednie roszczenia cywilnoprawne. Dlatego bardzo ważne jest dochowanie szczególnej staranności, aby składana w konkursie oferta odpowiadała wszelkim wymogom stawianym przez regulamin danego konkursu, a nadto uwzględniała inne wymogi wynikające z przepisów prawa, np. zgoda małżonka czy zgody korporacyjne, potrzebne do złożenia oferty. Pozwoli to uniknąć wykluczenia z konkursu, którego co do zasady nie będzie można zaskarżyć w ramach postępowania upadłościowego.
Dlaczego warto rozważyć zakup nieruchomości z wolnej ręki od syndyka?
Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że wchodzące w skład masy upadłości nieruchomości są bardzo często atrakcyjne zarówno pod względem cenowym, jak również inwestycyjnym. Powszechnie przyjmuje się, że nieruchomości nabywane z masy upadłości, tak samo jak w ramach postępowania egzekucyjnego, są tańsze od tych kupowanych bezpośrednio od właścicieli. Po drugie są to często nieruchomości należące do przedsiębiorców, którzy podjęli zaawansowane czynności inwestycyjne, wskutek których nieruchomości te nadają się niemalże od razu pod zabudowę, gdyż wyposażone są w niezbędne decyzje administracyjne takie jak decyzja o warunkach zabudowy czy decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę. Taki stan rzeczy może znacznie przyśpieszyć inwestycję nowego właściciela. Po trzecie, sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym jest bezpieczna, ponieważ ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nowy właściciel nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, zaś w przypadku nieruchomości powoduje nadto wygaśnięcie hipotek oraz innych praw i roszczeń osobistych osób trzecich.
Niezależnie od powyższego, jak przy zakupie każdej nieruchomości konieczne jest zbadanie jej stanu faktycznego. Jeśli chodzi o grunty pod inwestycję, koniecznym jest zbadanie, czy odnośnie nieruchomości wykonano odpowiednie ekspertyzy, np. geochemiczne czy geologiczne. Syndycy zazwyczaj dysponują kompleksową dokumentacją dotyczącą zbywanych nieruchomości, której kompleksowość należy jednak rozważać odrębnie w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Szczególnej uwagi wymagają nieruchomości, na których prowadzona była działalność przemysłowa lub jakakolwiek działalność związana z ryzykiem zanieczyszczenia gruntu. Wykonanie ewentualnych dodatkowych ekspertyz należy uwzględnić w kosztach zakupu nieruchomości. Bez względu na to, doświadczenie podpowiada, że zakup nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego jest zwykle bardziej korzystny i bezpieczny od zakupu nieruchomości bezpośrednio od właściciela.
Autor: Adwokat Karol Gorzkowski