Zasady odbioru lokalu według nowej ustawy deweloperskiej
Zasady odbioru lokalu według nowej ustawy deweloperskiej
Znowelizowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która wejdzie w życie (z pewnymi wyjątkami) 1.07.2022 r., określa zasady działania i zakres odpowiedzialności nowo powstałego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. Poza zabezpieczeniem finansowym nabywcy, jedną z istotnych zmian jest uszczegółowienie procedury odbioru lokalu i domu jednorodzinnego oraz wprowadzenie nowych uprawnień dla nabywcy lokalu.
Obecna regulacja w zakresie odbioru lokalu i odpowiedzialności dewelopera
Odbiór lokalu to czynność, która następuje przed przeniesieniem własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę i po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odbiór dokonywany jest protokolarnie, w obecności nabywcy. Do protokołu nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
W zakresie nieuregulowanym w przepisach ustawy deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego o rękojmi. To odesłanie budził wiele wątpliwości. Po wejściu w życie przepisów obecnej ustawy deweloperskiej w piśmiennictwie zaprezentowano rozbieżne stanowiska co do wykładni wspomnianego odesłania. Dlatego też nowa ustawa deweloperska doprecyzowała przepisy również w tym zakresie.
Nowa regulacja odbiorów
Kolejność czynności pozostaje bez zmian. Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Nastąpiła jedynie pewna zmiana redakcyjna przepisu na bardziej precyzyjny – nowa ustawa wspomina o momencie uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nadal też podczas odbioru będzie sporządzany protokół, w którym nabywca będzie uprawniony do wskazania wad.
Zasadnicza zmiana jaką wprowadza znowelizowana ustawa to wyróżnienie wad istotnych bezpośrednio w regulacji. Pojęcie to funkcjonuje na gruncie obecnej ustawy w odniesieniu do wad lokali i domów jednorodzinnych natomiast odwołanie do pojęcia wad istotnych i nieistotnych opiera się na przepisach o rękojmi z Kodeksu Cywilnego, do których to odsyła obecna ustawa deweloperska. W nowej ustawie rozróżnione zostały również konsekwencje wystąpienia każdego rodzaju z tych wad.
Wady istotne
Nabywca ma prawo odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. W protokole odbioru odnotowuje się również uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania przez niego tej wady.
Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady istotne lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Jeśli deweloper nie usunie uznanej wady istotnej we wskazanym przez siebie terminie, nabywca będzie mógł wskazać dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie będzie mógł odstąpić od umowy.
Po usunięciu wady istotnej strony dokonają powtórnego odbioru. Wskazać jednak należy, że odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. W przeciwnym wypadku, koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.
Pozostałe wady
Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informacji o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w powyższym terminie, uważa się, że uznał wady. Deweloper jest zobowiązany do usunięcia przedmiotowych wad w terminie 30 dni. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Następnie, jeżeli deweloper nie usunie wad w powyższym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Nowa ustawa wprowadza możliwość zastosowania wykonania zastępczego, nie dotyczy ona jednak przypadku wystąpienia wad istotnych.
Wady stwierdzone po dokonaniu odbioru
Nowa ustawa deweloperska niweluje pewną lukę dotyczącą stwierdzenia wad po odbiorze, a przed przeniesieniem własności na nabywcę. Po wejściu w życie znowelizowanej ustawy regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska wprowadza dodatkowe uprawnienia dla nabywcy związane z odbiorem lokalu lub domu. Po 1 lipca 2022 r., po bezskutecznym upływie terminów na usunięcie wad, nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera, a nawet – w przypadku wystąpienia wad istotnych – odstąpić od umowy deweloperskiej.
Ponadto, mimo że nowa ustawa zmierza do doprecyzowania wielu dotychczasowych regulacji, to jednocześnie wprowadza nowe pojęcia nieostre, takie jak „wada istotna”, czy „nadmierne niedogodności dla nabywcy”, które nie zostały zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Jeśli więc chodzi o zdefiniowanie pojęcia wady istotnej, będzie trzeba się odnieść do dotychczasowego orzecznictwa i poglądów doktryny dotyczących przepisów o rękojmi za wady przy sprzedaży uregulowanej Kodeksie Cywilnym. Warto więc zwrócić uwagę, że choć nowa ustawa deweloperska doprecyzowuje wiele obecnie występujących niejasności, to również tworzy nowe wyzwania, także dla nabywców, którzy mają stać się podmiotami szczególnie chronionymi w procesie deweloperskim.
Źródła:
- ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445),
- ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177),
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).
Opracowanie: Adwokat/ Senior Associate Karol Gorzkowski