Zwrot bonifikaty od opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Organ administracji ma obowiązek wezwać beneficjenta do zwrotu bonifikaty jeśli stwierdzi, że nieruchomość była wykorzystywana na cele inne niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. W niniejszym artykule omówione zostaną czynności, jakie powinien podjąć beneficjent po otrzymaniu wezwania do zwrotu bonifikaty.

Organ administracji, który wydał decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma prawo zażądać zwrotu wartości udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, jeżeli beneficjent, na rzecz którego zostało przekształcone to prawo, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbył lub wykorzystał tę nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty[1]. Powodem kierowania przez organ wezwań do zwrotu bonifikaty jest często wykorzystywanie nieruchomości na inne cele niż te, które stanowiły podstawę jej udzielenia.

Niewłaściwe wykorzystywanie nieruchomości
Co oznacza wykorzystywanie nieruchomości na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty? Czy samo zarejestrowanie działalności gospodarczej w CEIDG pod adresem nieruchomości objętej decyzją przekształceniową należy zawsze utożsamiać z jej wykorzystywaniem na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej?

Odpowiedzi na te pytania udzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 marca 2018 roku, wydanym w sprawie: I OSK 1081/16. Sąd wskazał, że przedsiębiorcy będący osobami fizycznymi występują w obrocie prawnym w dwojakim charakterze: jako osoby prywatne (a więc w zakresie swojego majątku osobistego) oraz jako przedsiębiorcy. Uzasadnia to rozróżnienie ich sytuacji prawnej zarówno na tle Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w zakresie podatku od nieruchomości. W związku z tym kluczowe znaczenie dla oceny czy nieruchomość jest wykorzystywana na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty powinno mieć zdaniem NSA ustalenie, czy przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa właściciela nieruchomości. Samo posiadanie nieruchomości i zarejestrowanie działalności gospodarczej pod danym adresem przez przedsiębiorcę nie jest wystarczające do stwierdzenia obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty. Konieczne jest jeszcze ustalenie bezpośredniego (wykonywanie na nieruchomości określonych czynności składających się na działalność gospodarczą) lub pośredniego (potencjalne wykonywanie na nieruchomości czynności składających się na działalność gospodarczą, gdy nieruchomość została nabyta pod przyszłe inwestycje gospodarcze), związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez właściciela nieruchomości.

Powyższe stanowisko NSA jest niewątpliwie korzystne dla beneficjentów bonifikat, którzy mają zarejestrowane działalności gospodarcze pod adresami nieruchomości objętych decyzjami przekształceniowymi. Nie wpisuje się jednak we wcześniejszy trend orzeczniczy, trudno więc przewidzieć czy się utrzyma. Jeszcze w drugiej połowie 2017 roku wojewódzkie sądy administracyjne wydawały odmienne orzeczenia w tym zakresie wskazując, że prowadzenie działalności gospodarczej pod konkretnym adresem zarejestrowanym w CEIDG oznacza wykorzystanie nieruchomości również na inny cel niż cel mieszkaniowy (przykładowe wyroki: wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2017 roku, I SA/Wa 281/17; wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 marca 2017 roku, I SA/Wa 889/16).

Wezwanie do zwrotu bonifikaty – co robić?
Jak zatem powinien zareagować beneficjent bonifikaty, który ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEIDG pod adresem nieruchomości objętej decyzją przekształceniową, po otrzymaniu wezwania do zwrotu bonifikaty? Poniżej przedstawiamy 10 najważniejszych działań, jakie należy podjąć:

1. przeanalizować, czy pod przedmiotowym adresem faktycznie dokonuje jakichkolwiek czynności związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (tj. świadczenie usług, realizacja dostaw towarów, spotkania z klientami, przechowywanie dokumentacji księgowej lub pracowniczej);
2. rozważyć, czy pod przedmiotowym adresem faktycznie odbiera jakiekolwiek czynności, świadczenia lub usługi związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (tj. usługi Internetu, media, przesyłki pocztowe);
3. odpowiedzieć sobie na pytanie, czy pod przedmiotowym adresem zostało wyodrębnione pomieszczenie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej;
4. stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład jego przedsiębiorstwa;
5. zweryfikować, czy pod przedmiotowym adresem rozlicza lub wlicza w koszty swojej działalności gospodarczej nabywane towary lub usługi jako przedsiębiorca;
6. przemyśleć, czy rodzaj, forma lub sposób prowadzonej działalności gospodarczej nie uzasadnia wykreślenia z CEIDG przedmiotowego adresu jako miejsca stałego prowadzenia jego działalności gospodarczej lub zmiany tego adresu;
7. skontrolować, czy i ewentualnie kiedy, były dokonywane pod przedmiotowym adresem jakiekolwiek zmiany sposobu korzystania z nieruchomości na inne cele niż te, które były przedmiotem udzielenia bonifikaty;
8. sprawdzić dokładną datę wydania decyzji przekształceniowej i porównać ją z datą rejestracji działalności gospodarczej pod przedmiotowym adresem;
9. zbadać, czy istnieją szczególne okoliczności w sprawie uzasadniające odstąpienie przez organ od żądania zwrotu bonifikaty od opłaty przekształceniowej;
10. zastanowić się, czy istnieją podstawy wystąpienia z wnioskiem o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty przez organ, który wydał decyzję przekształceniową.

Odpowiedź na wezwanie do zwrotu bonifikaty
Przygotowanie odpowiedzi na wezwanie organu do zwrotu bonifikaty wymaga dokonania wielu dodatkowych czynności, w tym również zgromadzenia odpowiednich dowodów. Braki lub nieprawidłowości w tym zakresie mogą spowodować dotkliwe konsekwencje – nakazanie beneficjentowi zwrotu bonifikaty zwaloryzowanej według zasad określonych w ustawie z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Zespół SRDK posiada doświadczenie w postępowaniach o zwrot bonifikaty udzielonej od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Autorka: Aneta Walewska-Borsuk, Senior Associate, tel. (22) 637 50 36,
e-mail: [email protected]