Newsletter SRDK lipiec/2021
W lipcowym Newsletterze piszemy o:
- Obowiązkach związanych z decentralizacją akcji i konsekwencjach ich niedochowania
- Ustawowym obniżeniu wysokości czynszu w galeriach handlowych
- Nowej ustawie deweloperskiej
Obowiązki związane z dematerializacją akcji i konsekwencje ich niedochowania
Przypominamy, że od 1 marca 2021 r. moc obowiązująca dokumentów akcji niepublicznych spółek akcyjnych i spółek komandytowo-akcyjnych wygasła z mocy prawa i zastąpił je obowiązkowy wpis w rejestrze akcjonariuszy. Aktualnie dowodem posiadania statusu akcjonariusza ww. spółek jest wpis w rejestrze akcjonariuszy, prowadzonym przez dom maklerski lub bank, albo zapis akcji na rachunku papierów wartościowych (dla akcji zarejestrowanych w depozycie papierów wartościowych prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych).
Nowelizacja Kodeksu Spółek Handlowych wprowadziła obowiązek dematerializacji akcji w spółkach akcyjnych nie będących spółkami publicznymi oraz w spółkach komandytowo-akcyjnych. Akcje utraciły formę dokumentu i powinny mieć wyłącznie formę zapisu cyfrowego w nowo utworzonym rejestrze akcjonariuszy.
Rejestr akcjonariuszy z kolei powinien być prowadzony przez uprawniony zewnętrzny podmiot, np. dom maklerski, bank prowadzący działalność maklerską lub Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych.
W rejestrze akcjonariuszy powinny być gromadzone podstawowe dane dotyczące spółki oraz szczegółowe dane dotyczące akcji (w tym dotyczące ograniczeń w ich zbywaniu) oraz akcjonariuszy, w tym imię i nazwisko (firma) akcjonariusza, adres zamieszkania (siedziba) akcjonariusza, ew. adres poczty elektronicznej akcjonariusza.
Wpis w rejestrze akcjonariuszy jest dokonywany na żądanie spółki lub osoby mającej w tym interes prawny. Podmiot prowadzący rejestr nie jest zobowiązany do badania złożonych dokumentów pod kątem ich prawdziwości i zgodności z prawem, chyba że poweźmie w tym zakresie uzasadnione wątpliwości.
W związku z tym, że od 1 marca 2021 r. zakazane jest wydawanie akcji mających postać dokumentu, akcjonariusz, który w terminie zakreślonym w wezwaniach wystosowanych przez spółkę nie złożył w spółce papierowego dokumentu akcji, do chwili jego złożenia i wpisania do rejestru akcjonariuszy, nie może wykonywać praw ze swoich akcji.
Wprawdzie dokument akcji zachowuje swoją moc dowodową przez 5 kolejnych lat, tj. do 1 marca 2026 r., jednak tylko w zakresie wykazania przez akcjonariusza wobec spółki, że przysługują mu prawa udziałowe.
Za nieprawidłowości związane z dematerializacją akcji konsekwencje ponosić może każda z osób uprawnionych do prowadzenia spraw i reprezentowania spółki, tj. każdy z członków zarządu (w przypadku spółek akcyjnych) albo komplementariuszy uprawnionych do prowadzenia spraw i reprezentacji spółki (w przypadku spółek komandytowo-akcyjnych). Za niedopełnienie obowiązków związanych z dematerializacją może grozić nawet odpowiedzialność karna. Na każdą z ww. osób może zostać nałożona grzywna w wysokości do 20.000 zł, w sytuacji, gdy:
- osoba taka dopuściła do tego, że spółka nie dokonała wezwań akcjonariuszy do złożenia dokumentów akcji lub dokonała takich wezwań niezgodnie z wymogami ustawy;
- osoba taka nie zawarła umowy o prowadzenie rejestru akcjonariuszy albo umowy o rejestrację akcji w depozycie papierów wartościowych zgodnie z ustawowymi wymogami.
Ponadto, w związku z tym, że od 1 marca 2021 r. zakazane jest wydawanie akcji mających postać dokumentów, każda z osób uprawnionych do prowadzenia spraw i reprezentowania spółki akcyjnej lub komandytowo-akcyjnej podlega odpowiedzialności karnej za dopuszczenie do wydania przez spółkę dokumentów na akcje, warrantów subskrypcyjnych, świadectw użytkowych, świadectw założycielskich lub na inne tytuły uczestnictwa w dochodach lub w podziale majątku spółki. Za taki czyn grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo nawet kara pozbawienia wolności do 6 miesięcy.
Ustawowe obniżenie wysokości czynszu w galeriach handlowych
1 lipca 2021 r. opublikowana została Ustawa z dnia 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła nowe zasady rozliczania czynszu w razie wprowadzenia kolejnego lockdown’u oraz związanego z tym zamknięcia galerii handlowych, w związku z Covid-19. Ustawa wejdzie w życie w dniu 22 lipca br.
Zgodnie z nowelizacją, w razie wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, po wejściu w życie nowelizacji, w okresach obowiązywania zakazu, świadczenia z tytułu zawartych umów najmu ulegają obniżeniu do 20% wysokości świadczeń wskazanych w zawartej umowie. Ponadto, w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu po dniu wejścia w życie omawianej nowelizacji, wysokość tych świadczeń ulega obniżeniu do 50% wysokości tych świadczeń. Wskazano, że przepis ten ma zastosowanie do wszystkich kolejnych okresów obowiązywania zakazu, ponieważ dynamiczna sytuacja epidemiczna może wymagać wprowadzania i znoszenia zakazu po dniu wejścia w życie nowelizacji kilkukrotnie. Obniżenie świadczenia będzie miało zastosowanie jedynie w stosunku do umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 r. oraz w razie wprowadzenia zakazu handlu w galeriach handlowych po dniu wejścia w życie nowelizacji, tj. po dniu 22 lipca 2021 r.
Zgodnie z nowelizacją, jeżeli obniżenie wysokości świadczeń, wskazane w nowelizacji, nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 357(1) k.c., każda ze stron umowy najmu może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń z tytułu umowy najmu, a sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości. Ustawodawca przewidział zatem szansę dla stron na uzyskanie ostatecznego rozstrzygnięcia konkretnej sprawy przez sąd w sposób odmienny, niż wynikałoby to z nowelizacji, po rozważeniu okoliczności danego przypadku i interesów obu stron umowy najmu.
Nowa ustawa deweloperska
Nowa ustawa deweloperska przewiduje m.in. usunięcie niewykorzystywanej dotychczas w praktyce formy ochrony środków nabywcy, czyli otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją bankową oraz otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją ubezpieczeniową. Pozostałe mieszkaniowe rachunki powiernicze (MRP) – otwarty i zamknięty – będą nadal istniały. Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach będzie natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Deweloperzy będą mieli obowiązek odprowadzać na niego składki od wpłat klientów dokonywanych na rachunek powierniczy. Wysokość stawek procentowych, według których deweloper obliczy składkę na ww. Fundusz, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa (obecnie jest to Minister Rozwoju, Pracy i Technologii). Przepisy przewidują, że składka może wynieść maksymalnie do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP.
Pieniądze z DFG będą uruchamiane m.in. w przypadkach:
– upadłości dewelopera,
– upadłości banku – jeśli gwarancje z BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym MRP.
Nowa ustawa swoim zakresem obejmie wszystkie umowy zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w których deweloper dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (lub domu), ustanowienia jego własności lub przeniesienia tego prawa na nabywcę. Do takich umów zastosowanie znajdą wszystkie przepisy ustawy, a zatem deweloper będzie musiał założyć MRP, odprowadzić składki na DFG, zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy zostaną wpisane do księgi wieczystej.
W przypadku, gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera) deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie bez obciążonej hipoteki. Zgoda taka będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Teraz taka zgoda nie jest obligatoryjna, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń. Dzięki zmianie nabywca otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych albo uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Jeśli deweloper nie będzie miał takiej zgody wierzyciela, pomimo istnienia obciążenia hipotecznego, klient dewelopera może odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.
W dotychczasowej ustawie nie były uregulowane opłaty rezerwacyjne. Dla kupujących mogło to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Zgodnie z nową ustawą deweloperską opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nabywanej nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP. Jeżeli nabywca nie uzyska kredytu, deweloper będzie miał obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną. Gdyby natomiast deweloper w trakcie obowiązywania rezerwacji zawarł umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu z inną osobą, będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dwóch etapach – przepisy dot. DFG w terminie 30 dni od opublikowania ustawy, a więc jeszcze w lipcu br., zaś pozostałe jej postanowienia – po upływie 12 miesięcy od opublikowania ustawy.